L’île Maurice s’impose comme l’une des destinations les plus convoitées par les investisseurs étrangers. Fiscalité douce, droit hérité du modèle britannique, permis de résidence accessible à partir de 375.000 USD investis dans un programme agréé : autant d’arguments qui font de cette île de l’océan Indien un terrain de jeu patrimonial à part.
Selon la Direction générale du Trésor, la France est ainsi le 1er investisseur étranger à l’île Maurice, concentrant 28,9% des flux d’IDE entrants (Investissements Directs Étrangers).
MJ Développement, promoteur immobilier, vous partage ce qu’il faut comprendre avant de vous lancer.
✓L’essentiel à retenir
- Maurice combine stabilité politique, droit inspiré du modèle britannique et fiscalité douce, 3 piliers qui rassurent les investisseurs étrangers.
- 4 statuts principaux permettent à un non-résident d’acheter : PDS, IRS, RES et Smart City Scheme, complétés par les programmes G+2.
- Un investissement à partir de 375.000 USD ouvre droit à un permis de résidence permanent pour l’acquéreur, son conjoint et ses enfants.
- Le taux d’impôt sur le revenu locatif est plafonné à 15%, sans impôt sur la fortune ni taxation des plus-values immobilières.
- La convention franco-mauricienne exclut le bien mauricien de l’assiette de l’IFI pour le résident fiscal français.
Pourquoi l’île Maurice attire les investisseurs étrangers ?
L’île Maurice attire les investisseurs étrangers parce qu’elle réunit 3 piliers rarement combinés sur une même destination : un cadre juridique stable, une fiscalité douce et une qualité de vie reconnue.
Le droit hérité du modèle britannique sécurise les transactions immobilières, tandis que la stabilité politique et la croissance économique soutenue rassurent les capitaux étrangers.
En parallèle, la fiscalité agit comme un véritable accélérateur : pas d’impôt sur la fortune, pas de taxation des plus-values immobilières et un taux unique de 15% sur les revenus locatifs après charges. De plus, pour un investisseur français à l’île Maurice, la convention bilatérale exclut le bien mauricien de l’assiette de l’IFI.
Les statuts d’investissement ouverts aux non-résidents
L’État mauricien encadre l’accès à la propriété par les non-résidents via plusieurs dispositifs agréés. Chacun répond à un profil patrimonial différent, du programme de prestige à l’appartement urbain.
Voici les principaux statuts à connaître si l’on envisage de devenir investisseur à Maurice :
- Le PDS (Property Development Scheme) regroupe les programmes résidentiels haut de gamme accessibles aux étrangers, avec un seuil à partir de 375.000 USD pour décrocher la résidence permanente.
- Plus ancien, l’IRS (Integrated Resort Scheme) cible les domaines de prestige de plus de 10 hectares, avec services hôteliers intégrés et résidence permanente pour l’acquéreur et sa famille.
- De son côté, le RES (Real Estate Scheme) propose une version sans seuil minimum, ce qui est idéal pour diversifier son patrimoine, mais la résidence n’est acquise qu’à partir de 375.000 USD investis.
- Plus récent, le Smart City Scheme vise des écoquartiers mêlant habitat, services et travail, dans une logique de ville intelligente intégrée.
- Enfin, le programme G+2 ouvre l’accès aux appartements dans des immeubles de plus de 2 étages, à partir de 6 millions de roupies mauriciennes.
Chacun de ces statuts conditionne l’éligibilité au permis de résidence, le régime fiscal applicable et la cession future du bien.
Dans quels secteurs investir à Maurice ?
Pour un investisseur à l’île Maurice, les secteurs porteurs se concentrent sur l’immobilier résidentiel haut de gamme et les résidences gérées en bord de lagon. Le marché reste tiré par la demande étrangère, et les programmes les plus recherchés se situent sur la côte ouest, entre Tamarin, Rivière Noire et Grand Baie.
L’immobilier de prestige sur la côte ouest
Les villas avec piscine, les appartements vue mer et les penthouses sur les hauteurs concentrent les projets premium. Architecture tropicale, conciergerie et sécurité intégrée font partie du standard. MJ Développement opère sur ces zones avec 3 programmes immobiliers phares : les Résidences Marguery Exclusive Villas à Tamarin, Legend Hill à Rivière Noire et Mythic Suites & Villas à Grand Gaube.
Les résidences gérées et la rentabilité locative
Pour viser un rendement régulier, les résidences gérées avec service hôtelier 4 étoiles tirent leur épingle du jeu. Notre filiale MJ Holidays prend en charge la commercialisation locative, l’entretien et l’accueil des voyageurs, simplifiant ainsi le pilotage du bien à distance.
Michaël Ruel, Président du Groupe MJ Développement, le résume ainsi : « À l’île Maurice, le bon investissement ne se résume jamais au prix d’entrée. Ce qui fait la différence sur 10 ans, c’est la qualité du promoteur, la solidité du dossier juridique et la capacité à exploiter le bien sur la durée. »
Comment sécuriser son projet d’investisseur à l’île Maurice ?
Sécuriser un projet d’investissement à l’île Maurice repose sur 3 réflexes :
- Choisir le bon statut
- S’entourer de conseils croisés
- Anticiper la gestion locative dès l’achat
Le promoteur joue ici un rôle pivot, en orchestrant les démarches juridiques, fiscales et bancaires.
Côté pratique, mieux vaut commencer par un diagnostic patrimonial complet pour valider la cohérence du projet avec la situation française. Vient ensuite la sélection du programme, sur la base de critères objectifs : emplacement, qualité du promoteur, perspective locative, valeur de revente.
La signature passe par un notaire mauricien et une attestation de transfert de fonds, sous le contrôle de la Bank of Mauritius. Une fois le bien livré, la mise en location peut être confiée à une conciergerie intégrée, comme MJ Holidays, pour fluidifier le quotidien à distance et préserver la qualité du bien.
Nos conseils : avant de signer, exigez de votre promoteur la copie du certificat PDS délivré par l’EDB et la garantie financière d’achèvement. Ce double contrôle vous protège des chantiers mal sécurisés. Notre équipe accompagne les investisseurs sur la durée, du diagnostic initial à la revente, en s’appuyant sur un réseau de notaires et de fiscalistes francophones implantés à Tamarin et à Grand Baie.
Vous envisagez de devenir investisseur à l’île Maurice ou de structurer votre achat immobilier à l’île Maurice dans un programme PDS ? Nos conseillers MJ Développement, présents à Tamarin et à Grand Baie, vous accompagnent du choix du statut jusqu’à la mise en location.
Prenez rendez-vous pour un diagnostic patrimonial personnalisé !
Nos programmes immobiliers à l’île Maurice
Rivière Noire, Plantation Marguery – Île Maurice
Marguery Villas
40 Villas de 3 à 4 chambres
À partir de 800 000 €
rendement jusqu’à 7% brut/an*
Disponibilité immédiate, resort en exploitation
Tamarin, Rivière Noire – Île Maurice
Legend Hill
Appartements, Villas et Penthouses de 3 à 4 chambres
À partir de 3 400 000 €
rendement jusqu’à 7% brut/an*
3T 2025
Grand Gaube – Île Maurice
Mythic Suites & Villas
12 appartements, 14 villas et 3 penthouses de 3 à 4 chambres
À partir de 1 190 000 €
rendement jusqu’à 7% brut/an*
Disponibilité immédiate – Resort en exploitation
FAQ – Investisseur île Maurice
Peut-on obtenir un permis de résidence à l’île Maurice en tant qu’investisseur ?
Oui, un investisseur peut obtenir un permis de résidence à l’île Maurice dès lors que l’acquisition atteint au moins 375.000 USD dans un programme agréé (PDS, IRS, RES ou Smart City). Le permis couvre l’acquéreur, son conjoint et les enfants de moins de 24 ans, tant que le bien reste détenu par le propriétaire d’origine.
Quel est le ticket d’entrée minimum pour un investisseur étranger ?
Le ticket d’entrée minimum pour un investisseur étranger varie selon le statut : à partir de 375.000 USD dans un programme PDS, IRS ou RES pour ouvrir droit à la résidence, et à partir de 6 millions de roupies mauriciennes dans un appartement G+2. Hors résidence, certains projets RES restent accessibles dès quelques centaines de milliers d’euros.
Comment se déclare l’investissement mauricien à la fiscalité française ?
L’investissement mauricien se déclare en France au titre de la transparence fiscale, mais la convention bilatérale écarte l’IFI sur le bien et accorde le droit d’imposer les revenus locatifs à Maurice. Le résident fiscal français doit néanmoins déclarer les comptes et revenus mauriciens, avec application de la règle du taux effectif.
La rentabilité locative est-elle au rendez-vous à l’île Maurice ?
Oui, la rentabilité locative à l’île Maurice reste attractive dans les résidences gérées de la côte ouest, portée par la demande touristique et la présence d’expatriés. L’emplacement, le standing du bien et la qualité du gestionnaire pèsent fortement sur le taux d’occupation annuel et le rendement final perçu par l’investisseur.
Peut-on revendre facilement un bien acquis sous PDS ou IRS ?
Oui, un bien acquis sous PDS, IRS ou RES peut être revendu librement à un acheteur étranger ou mauricien, sans restriction particulière. Le marché secondaire est actif sur la côte ouest et à Grand Baie, où la demande étrangère soutient les prix. Le promoteur initial accompagne souvent les vendeurs sur la commercialisation et le notariat.
05 59 03 13 00 