Devenez propriétaire d’un appartement dans l’hypercentre de Pessac !

Bienvenue dans l’article dédié à l’investissement immobilier ! Chez MJ Développement, nous comprenons les défis que l’année 2023 présente. Toutefois, notre engagement envers vous reste intact : vous offrir des opportunités d’investissement sûres et attrayantes.

Dans ce deuxième numéro, nous ferons avec vous tout le parcours de réflexion pour l’achat d’un appartement dans Pessac en essayant de répondre à un maximum d’interrogations !

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1. Qu’est-ce que la résidence Central 13 ?

Central 13 est une résidence intimiste composée de 13 appartements du T1 au T4, répartis sur 4 niveaux, avec des loggias, balcons ou terrasses exposés plein sud.

Cette résidence est idéalement située au 25 rue Etienne Marcel, à seulement 2 minutes à pied du centre-ville de Pessac, des commerces, du marché et des transports (tram, bus et train). Une localisation idéale pour profiter pleinement de toutes les commodités de la vie urbaine.

Les dernières opportunités du programme :

T2 46m² à 295 000€ | T2 47m² à 305 000€
T3 70m² à 379 000€ |T3 75m² à 439 000€ |T3 75m² à 459 000€
T4 92m² à 549 000€ | T4 92m² à 559 000€ |T4 92m² à 579 000€
T4 106m² à 569 000€ | T4 106m² à 695 000€

Aménagements des appartements

Placards aménagés.
Salles de bains aménagées avec sèche-serviettes.
Bac à douche extra plat ou baignoire.
Chauffage gaz individuel.
WC suspendu.

Sécurité de la résidence

Accès par vidéophone, garantissant votre tranquillité.
Parking en sous-sol, assurant la sécurité de votre véhicule.

Finitions des appartements

Carrelage grès format 60×60 dans séjour, cuisine et salle d’eau/salle de bain.
Parquet stratifié dans les chambres.
Peinture lisse mur et plafond.
Grandes ouvertures, volets roulants électriques.
Sol terrasse dalles béton sur plots.
Porte d’entrée sécurisée 3 points.
Robinet de puisage sur une terrasse du logement.
Menuiseries aluminium.

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2. Combien coûterait un T2 dans l’hypercentre de Pessac ?

Concentrons-nous sur le T2, un choix idéal pour les propriétaires souhaitant de la rentabilité ou du confort de vie.

Prenons l’exemple du T2 n°302 situé au 3ème et dernier étage de la résidence Central 13. Il offre une surface habitable de 47,1 m² et une terrasse de 15,9 m², exposée plein sud. Son prix total est de 305 000 €, soit un prix au m² de 6 476 €. Ce bien est éligible au Pinel zone B1.

Pour mieux visualiser le coût du bien, calculons ensemble ce que vous coûterait votre logement par mois.

Le prix initial du bien est de 305 000 €.
Ajoutons à cela 2,5% de frais de notaires soit 312 625 € (305 000€ + (305 000€*2,5%)).
Vous décidez de verser un apport personnel de 30% soit l’équivalent de 93 787,50 € (30% * 312 625 €).
Vous avez donc choisi d’emprunter à hauteur de 218 837,50 € (312 625 € – 93 787,50 €) sur 20 ans à un taux actuel de 4,20%.

Voici le détail du calcul dans Excel. La formule VPM (Versement Périodique Mensuel) d’Excel est utilisée pour calculer la mensualité d’un prêt, connaissant le taux d’intérêt, la durée du prêt et le montant emprunté.

=VPM(taux; npm; va; [vc]; [type])

Pour lesquels :

taux : Le taux d’intérêt annuel. Dans notre cas : 4,20%.

npm : Le nombre total de périodes de remboursement (en année). Dans notre cas : 20 ans.

va : La valeur actuelle, c’est-à-dire le montant emprunté. Dans notre cas : 218 837,50€.

[vc] : Facultatif, représente la valeur future, c’est-à-dire le solde restant dû après le dernier paiement. Nous n’utiliserons pas cette option pour notre calcul.

[type] : Facultatif, indique si les paiements sont dus en début ou en fin de période. Nous n’utiliserons pas cette option pour notre calcul.

=VPM(4,20%; 20; 218837,50) = -16 388,91€

Le résultat de cette formule est une annuité qui correspond à la somme totale que vous allez rembourser chaque année pendant 20 ans.

Pour obtenir la mensualité, il suffit de diviser cette annuité par 12 (nombre de mois dans une année) : -16 388,91€ / 12 = -1365,74€

Ainsi, ce crédit et donc ce bien vous coûteront 1 365,74 € par mois pendant 20 ans.

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3. Combien rapporterait la location de ce T2 ?

Pour ce T2 dans l’hypercentre de Pessac le loyer estimé s’élève à 800€ par mois soit 9 600€ par an (800€ * 12 mois). Ce qui offre une rentabilité annuelle de 3,15% (9 600 € / 305 000 € (prix du bien) * 100)

Possibilité de le louer en Airbnb :

Pour un T2 loué ponctuellement au 25 rue Etienne Marcel à Pessac avec 1 chambre et maximum 2 visiteurs, Guest Ready estime un taux d’occupation moyen de 65% pour un revenu annuel potentiel de 16 857,78€. Ce qui offre une potentielle rentabilité annuelle de 5,53% (16 857,78€ / 305 000€ * 100).

Le coût annuel pour le remboursement du prêt s’élève à 16 388,91€. Louer votre bien en Airbnb peut vous permettre de gagner 468,87€ (16 857,78€ – 16 388,91€).

Louer en Airbnb repose sur l’occupation du bien, le rendement est plus élevé mais il n’est pas garanti comme peut l’être la location annuelle.

*Le loyer marché intègre par défaut le stationnement si le logement en bénéficie. En cas de loyer marché > au loyer Pinel, dans le cadre du dispositif Pinel, il pourra être établi 2 baux distincts : l’un pour l’appartement, l’autre pour le stationnement dans la limite de 50€. La somme des loyers des 2 baux distincts ne pourra dépasser le montant du loyer marché. Ces loyers sont établis à titre indicatif et pourront faire l’objet d’une variation en fonction du marché locatif au moment de la mise en location, des prestations du programme, du montant des charges, des logements individuels et de leur configuration. Ce loyer est calculé avec une cuisine équipée et stationnement inclus.

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4. Est-il difficile de louer son logement à Pessac en 2023 ?

Pessac est une ville très prisée des familles comme des étudiants, offrant un cadre de vie dynamique et un accès facile aux transports en commun. Son centre-ville historique regorge de cinémas, de cafés, de restaurants et de boutiques, créant une ambiance chaleureuse et commerçante. Avec ses parcs naturels et ses campus universitaires, Pessac est un véritable havre de paix pour ses résidents.

La résidence Central 13 est stratégiquement située à proximité immédiate des bus, des trams et de la gare, ainsi qu’à seulement 2 minutes des commerces, des marchés et des activités culturelles. Cela facilite la recherche de locataires potentiels et assure une demande locative constante.

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5. Loi Pinel, vraie ou fausse niche fiscale ? (+ simulation sur le T2)

Investir en Pinel offre des avantages fiscaux attractifs pour les investisseurs. Voici une simulation détaillée sur le T2 de Central 13 pour illustrer ces avantages :

Simulation de rentabilité :

Rappel sans Pinel :

Loyer annuel : 800 € * 12 mois = 9 600 €
Rentabilité annuelle : 9 600 € / 305 000 € (prix du bien) * 100 = 3,15%

Avec Pinel : (Simulation faites par Elyade)

Loyer annuel : 605,81 € * 12 mois = 7 269,72 €
Rentabilité annuelle : 7 269,72 € / 305 000 € (prix du bien) * 100 = 2,38%

Avantage fiscal avec le dispositif Pinel :

Ce dispositif donne la possibilité de s’engager sur 6, 9 et 12 ans avec respectivement 10,5%, 15% et 17,5% de réduction d’impôt. Ce choix se fait selon vos besoins et préférences.

En optant pour un engagement de location de 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 10.5% du prix d’achat du logement, soit 32 025 € (305 000 € * 10.5%). Cela correspond à une économie d’impôt de 5 337,50 € par an pendant 6 ans.

Vous pouvez donc faire une économie d’impôt mensuelle de 444,79 € (5 337,50 € / 12 mois) et le T2 nous coûte donc par mois : 1 365,74 € – 444,79 € – 605,81€ = 315,14 €

La rentabilité annuelle en profitant du Pinel s’élève donc à 4,13% pendant 6 ans (7 269,72€+5 337,50€ / (305 000€) * 100).

Grâce à la loi Pinel, vous réalisez des économies d’impôt et votre coût mensuel d’investissement est réduit. Le dispositif Pinel est donc intéressant dans le cas où vous avez besoin de réduire vos impôts annuels.

Télécharger notre guide PINEL

N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir plus d’informations sur le dispositif Pinel ou si vous souhaitez plus d’informations sur les T2, T3 ou T4 de la résidence Central 13, un projet MJ Développement.
Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet immobilier.

Toutes les données de cette Newsletter sont indicatives et non contractuelles. Le taux moyen appliqué et les mensualités renseignées sont indicatifs et ne constituent en aucun cas une transmission d’information précontractuelle ou contractuelle.