Investissement locatif ile Maurice : Guide pour un investissement locatif à l’île Maurice

Entre fiscalité avantageuse, forte demande locative et qualité de vie exceptionnelle, l’île séduit de plus en plus d’investisseurs étrangers. Mais avant de se lancer, il est essentiel de bien comprendre le marché, les règles d’achat, les zones stratégiques et les précautions à prendre.

Ce guide complet, par MJ Développement, promoteur immobilier, vous donne toutes les clés pour un investissement locatif serein et efficace à l’île Maurice.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à l’île Maurice ?

L’île Maurice attire de plus en plus d’investisseurs, et ce n’est pas un hasard. Située au cœur de l’océan Indien, entre l’Afrique et l’Asie, l’île bénéficie d’une position stratégique idéale, d’un climat ensoleillé toute l’année, et d’un art de vivre qui séduit autant les vacanciers que les expatriés.

Mais au-delà du cadre idyllique, Maurice offre un environnement économique et politique stable, rare dans la région. Le pays affiche en effet une croissance soutenue, un système juridique mixte (inspiré du droit français et anglais), et une réelle volonté d’ouverture aux investisseurs étrangers.

Par ailleurs, le gouvernement facilite l’achat immobilier pour les non-résidents, avec des démarches simplifiées et des programmes dédiés. Résultat : un marché actif, des projets neufs réguliers, et une demande locative constante portée par le tourisme, les expatriés et les retraités.

Investir dans le locatif à l’île Maurice, c’est miser sur la sécurité, la rentabilité, et le plaisir de conjuguer investissement et qualité de vie.

Quels sont les avantages fiscaux de l’investissement à l’île Maurice ?

La fiscalité est l’un des principaux arguments qui attire les investisseurs étrangers à l’île Maurice. Le pays a en effet mis en place un environnement fiscal stable, simple et particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent investir dans la pierre. C’est pourquoi un investissement locatif à l’île Maurice coche toutes les cases.

Un impôt sur le revenu plafonné à 15 %

L’un des grands attraits de l’île Maurice pour les investisseurs reste son taux d’imposition unique à 15 %. A noter que depuis Juillet 2023, l’impôt sur les revenus locatifs est passé d’un taux fixe de 15% à un taux progressif 0% à 20% par tranche de revenus. Si l’achat immobilier est réalisé en société, le taux d’imposition restera à 15%.

Une convention de non-double imposition avec la France

Les investisseurs français bénéficient d’un cadre fiscal particulièrement avantageux. En effet, grâce à l’accord entre la France et l’île Maurice, les revenus locatifs issus d’un bien mauricien ne sont pas imposés une seconde fois en France. Mieux encore : la valeur du bien n’est pas intégrée à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI anciennement ISF).

Aucune taxation sur la plus-value immobilière

Lors de la revente d’un bien, la plus-value réalisée n’est pas taxée. Cela représente un levier majeur de rentabilité pour ceux qui visent la valorisation patrimoniale à moyen ou long terme.

Pas de taxe foncière, ni de droits de succession

À l’île Maurice, il n’existe ni taxe foncière, ni taxe d’habitation, ni impôt sur les successions. Cela allège considérablement les charges annuelles et permet de transmettre un bien immobilier à ses héritiers sans frais.

Un statut fiscal accessible aux résidents étrangers

En résidant plus de 183 jours par an à l’île Maurice, un investisseur peut devenir résident fiscal. Il profite alors pleinement du régime local, dans un pays stable, reconnu pour la sécurité juridique qu’il offre aux étrangers.

Quels types de biens immobiliers peut-on acheter à l’île Maurice ?

Vous ne le savez peut-être pas, mais les étrangers ne peuvent pas acheter n’importe quel bien immobilier à l’île Maurice: une villa, un appartement, etc. L’accès est strictement encadré par l’État, qui réserve certains types de propriétés aux non-résidents, via des régimes spécifiques.

Dans le cadre d’un investissement locatif à l’île Maurice, ces options permettent d’acquérir des biens à fort potentiel locatif, en toute légalité.

Voici les biens qu’il est possible d’acquérir :

Appartements R+2 : logements dans des immeubles de maximum deux étages, à partir de 6 millions de roupies.
Biens en PDS (Property Development Scheme) : résidences haut de gamme ouvertes aux étrangers, avec possibilité de permis de résidence dès 375.000 dollars d’investissement.
Projets IRS (Integrated Resort Scheme) et RES (Real Estate Scheme) : anciens régimes encore actifs sur certains domaines, souvent en bord de mer ou dans des zones touristiques.
Villas de luxe : maisons individuelles situées dans des résidences sécurisées, en bord de mer ou dans l’ouest de l’île.
Terrains constructibles (sous conditions) : via certains projets ou par l’intermédiaire d’une société mauricienne.

En revanche, les étrangers ne peuvent pas acheter un bien sur le marché résidentiel local ni acquérir librement un terrain agricole. Ces restrictions protègent l’accès à la propriété des Mauriciens tout en encadrant les investissements étrangers.

Quelles sont les zones les plus rentables pour investir ?

L’investissement locatif à l’île Maurice repose en grande partie sur le choix de l’emplacement. Certaines régions assurent une forte demande locative, une valorisation soutenue des biens, et un excellent rendement. Voici les zones les plus recherchées par les investisseurs :

Grand Baie (nord) : Grand Baie attire une clientèle touristique internationale tout au long de l’année. Les biens y sont recherchés pour la location saisonnière, avec une rentabilité pouvant atteindre 7%.
Pereybère et Trou aux Biches (nord) : ces villages résidentiels séduisent les expatriés et les familles. Les prix sont raisonnables, et la demande locative reste soutenue, notamment en longue durée.
Flic en Flac (ouest) : cette station balnéaire très vivante reste populaire auprès des touristes. L’offre de biens est large, mais la concurrence peut réduire légèrement les rendements.
Tamarin (ouest) : Tamarin séduit par son environnement naturel et son ambiance détendue. Les villas et appartements y sont prisés par les expatriés, et les biens de prestige trouvent facilement preneur.
Rivière Noire (sud-ouest) : Rivière Noire connaît une forte progression du marché immobilier. La beauté du paysage et la proximité de sites naturels attirent aussi bien les résidents que les touristes.
Pointe d’Esny et Bel Ombre (sud) : ces zones moins urbanisées garantissent un fort potentiel de valorisation. Elles conviennent particulièrement aux investisseurs qui visent un tourisme durable ou haut de gamme.
Belle Mare, Flacq, Beau Champ (est) : le calme, la nature et la qualité des biens disponibles en font des lieux privilégiés pour l’investissement saisonnier. Les rendements sont bons, surtout pour les résidences de standing.
Port-Louis (nord-est) : la capitale économique reste une option intéressante pour la location longue durée. Les prix sont abordables, avec un rendement brut pouvant atteindre 6 % selon les quartiers.
Grand Gaube (nord-est) : ce village en développement attire les investisseurs en quête d’un cadre authentique. Les prix sont encore accessibles, ce qui laisse espérer une belle marge de valorisation à moyen terme.

Quelles sont les conditions légales pour un investisseur étranger ?

Pour pouvoir acheter un bien à l’île Maurice dans le cadre d’un investissement locatif par exemple, un investisseur étranger doit respecter les dispositifs mis en place par le gouvernement mauricien.

Tout d’abord, les étrangers peuvent acquérir un bien uniquement s’il est situé dans un programme immobilier approuvé, tels que le PDS, le RES, l’IRS ou un immeuble R+2, comme évoqué ci-dessus. En dehors de ces cadres, l’achat n’est pas autorisé.

Pour les investissements à partir de 375.000 dollars américains, l’acheteur peut obtenir un permis de résidence, valable tant qu’il reste propriétaire du bien. Ce permis peut également s’étendre à son conjoint, ses enfants et ses parents à charge.

Par ailleurs, un investisseur peut acheter en son nom propre ou via une société mauricienne, en fonction du projet. Dans tous les cas, l’acquisition doit recevoir l’autorisation de l’Economic Development Board (EDB), l’autorité en charge des investissements étrangers.

Enfin, résider plus de 183 jours par an à l’île Maurice permet d’obtenir le statut de résident fiscal, et donc de bénéficier pleinement du régime fiscal local.

Comment maximiser la rentabilité de son investissement locatif à l’île Maurice ?

Pour tirer le meilleur parti d’un investissement locatif à l’île Maurice, il ne suffit pas d’acheter un bien attractif. Il faut aussi faire les bons choix en matière d’emplacement, de type de location et de gestion.

L’île Maurice accueille chaque année plus d’un million de visiteurs. Cette fréquentation touristique constante alimente une forte demande en hébergements de qualité, notamment dans les zones côtières comme Grand Baie, Tamarin ou Rivière Noire. Investir dans une résidence de standing dans ces secteurs permet ainsi de viser un taux d’occupation élevé.

En termes de rentabilité, rappelons que les biens les plus rentables sont ceux qui offrent un bon compromis entre prix d’achat et potentiel locatif : appartements proches des plages, villas dans des résidences sécurisées ou logements en programme PDS. Selon Global Property Guide, le rendement locatif brut moyen à l’île Maurice s’établit autour de 3,5 % toutes régions confondues. Toutefois, d’après le site expatriation-maurice.com, un bien bien ciblé dans une zone touristique peut atteindre 5 à 6%, voire au-delà de 7% en cas de gestion optimisée (location saisonnière, fort taux d’occupation).

À savoir également : la location saisonnière génère souvent des revenus plus élevés que la location longue durée, mais elle demande plus d’implication ou une gestion professionnelle. Il est donc essentiel de bien calibrer son projet selon son objectif (rendement pur ou résidence secondaire rentable).

Enfin, grâce à la convention de non-double imposition entre la France et l’île Maurice, les loyers issus de la location du bien ne sont taxés qu’à Maurice. Cela permet d’optimiser les revenus nets perçus, tout en bénéficiant d’un système stable et transparent.

Quels sont les risques à anticiper avant d’investir ?

Investir dans l’immobilier locatif à l’île Maurice présente de belles opportunités, mais certains pièges doivent être évités :

Promoteur non fiable : certains projets n’aboutissent jamais. Il est essentiel de vérifier l’historique du promoteur.
Absence de garantie bancaire : en VEFA, une garantie bancaire d’achèvement est obligatoire pour sécuriser l’investissement.
Contrat incomplet ou flou : l’acte de vente doit être rédigé par un notaire et inclure toutes les mentions légales.
Malfaçons non couverts : la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage doivent être en place dès la livraison.
Localisation peu attractive : un bien isolé ou mal desservi se loue difficilement. L’environnement doit être évalué avant l’achat.
Statut fiscal mal compris : le permis de résidence ne donne pas automatiquement le statut de résident fiscal. Il faut vivre au moins 183 jours par an à Maurice.
Réception du bien sans procès-verbal : un procès-verbal de livraison est indispensable pour faire valoir les garanties.

Les points clés à retenir

Élément	Ce qu’il faut savoir
Régions les plus rentables	Grand Baie, Tamarin, Rivière Noire, Pereybère, Flic en Flac
Biens accessibles aux étrangers	PDS, RES, IRS, appartements R+2, villas dans résidences sécurisées
Rendement locatif moyen	3,5 % à 6 %, jusqu’à 7 % pour les biens bien situés avec gestion optimisée
Seuil pour permis de résidence	À partir de 375 000 USD sur un bien éligible
Fiscalité	De 0 % à 20% d’impôt sur le revenu, pas de taxe foncière, ni d’IFI, ni de droits de succession
Risques principaux	Promoteurs non fiables, VEFA sans garantie, mauvaise localisation, contrat incomplet

L’investissement locatif à l’île Maurice séduit par son équilibre entre rentabilité, fiscalité avantageuse et qualité de vie. En choisissant le bon bien, au bon endroit, et avec le bon accompagnement, il est possible de conjuguer sécurité patrimoniale et revenus réguliers dans un cadre idyllique.

MJ Développement, spécialiste de l’immobilier haut de gamme à l’île Maurice, vous accompagne à chaque étape de votre projet. Découvrez nos résidences d’exception à Tamarin, Rivière Noire ou Grand Baie, et construisez un investissement solide, rentable et durable !