Investissement en coliving

Le coliving, un produit locatif sans statut juridique propre

Le coliving désigne un habitat partagé qui combine un espace privatif, chambre ou studio, et des espaces communs : cuisine, salon, espace coworking. Aucun texte français ne lui donne de définition légale. Les Notaires de France parlent d’un cadre juridique flou, où cohabitent des statuts de résidence de services, d’hébergement et de location meublée.

Cette zone grise explique la prudence de nombreux investisseurs.

La différence entre coliving et colocation tient donc moins au bâti qu’au service rendu. Une colocation partage un loyer entre plusieurs locataires. Le coliving y ajoute un forfait tout compris, ménage, wifi et animation de la communauté.

Selon l’Institut Paris Région, le parc français est passé de 8 300 lits à 14 500 lits en 2 ans, exploités par une soixantaine d’acteurs. Ce segment capte désormais la moitié des investissements nationaux en résidences gérées.

Quel rendement attendre d’un investissement en coliving ?

Le rendement d’un investissement en coliving repose sur la densification d’usage : davantage de locataires au mètre carré, donc davantage de loyer encaissé pour une même surface. L’Institut Paris Région relève des loyers autour de 1 000 € par mois toutes charges comprises à Paris et en petite couronne, dont près de 150 € de services, soit un surcoût de 18 % par rapport à un logement comparable.

Deux garde-fous juridiques encadrent toutefois ce calcul.

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit que la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires dépasse le loyer applicable au logement entier. Un plafond au mètre carré s’y ajoute dans les territoires soumis à l’encadrement des loyers, dont les 24 communes de l’agglomération Pays Basque, Lille ou encore la métropole grenobloise.

Voici les autres postes qui pèsent réellement sur la rentabilité d’une opération de coliving :

• Les travaux de transformation et de mise en conformité absorbent une part du budget d’acquisition.
• La rotation rapide des locataires et les baux courts nourrissent la vacance locative.
• Les charges d’exploitation, ménage et animation comprises, se renouvellent chaque mois.
• Un exploitant mal choisi fait chuter le taux d’occupation réel sur la durée.

Notre regard sur ce marché immobilier : les investisseurs qui nous consultent comparent souvent un rendement brut de coliving avec un rendement net de résidence gérée. Les deux ne se calculent pas de la même façon. Dans une résidence sous bail commercial, l’exploitant verse un loyer contractuel. En coliving détenu en direct, le propriétaire encaisse davantage de revenus locatifs, mais il porte aussi la vacance, les charges et la gestion locative.

Baux, statut LMNP et fiscalité du coliving

Faute de contrat dédié, un propriétaire en coliving pioche dans les baux existants, puis déclare ses recettes au titre de la location meublée.

Les baux mobilisables en coliving

3 contrats se pratiquent, et chacun déplace le risque d’impayé et de vacance locative :

• Le bail meublé classique court sur 1 an, ou 9 mois pour un étudiant.
• Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le bail mobilité couvre 1 à 10 mois sans renouvellement et interdit tout dépôt de garantie, selon service-public.gouv.fr.
• Un bail individuel par chambre lie le propriétaire à chaque locataire et supprime la solidarité entre locataires du coliving.

Le statut LMNP et le choix du régime fiscal

Un propriétaire qui loue meublé relève du statut LMNP, loueur meublé non professionnel, et deux régimes s’ouvrent à lui.

• Le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes et accorde un abattement forfaitaire de 50 %, d’après le BOFiP.
• Le régime réel, au titre des BIC, déduit les charges et amortit le bien, ce qui efface souvent l’imposition des premières années.

Pour trancher entre micro-BIC, régime réel et statut de loueur meublé professionnel, notre guide pour investir en LMNP détaille le calcul des revenus locatifs.

Coliving ou résidence gérée : notre lecture du marché immobilier

MJ Développement ne construit pas de coliving détenu en direct par l’investisseur, et ce choix s’explique. Le coliving fait reposer la performance sur un exploitant privé, dans un cadre juridique que l’Institut Paris Région décrit comme propice aux dérives faute de régulation.

Une résidence gérée sous bail commercial inverse la logique : l’exploitant s’engage contractuellement sur un loyer, et l’investisseur sort de la gestion locative quotidienne.

C’est le montage que nous appliquons à The Season, notre résidence intergénérationnelle d’Anglet, où étudiants, jeunes actifs et seniors partagent des espaces communs et des services. La même mécanique vaut pour qui veut investir en résidence étudiante, avec un public captif et un bail long.

Notre expérience terrain : beaucoup d’acquéreurs arrivent avec une simulation de projet coliving trouvée en ligne, puis découvrent la charge de gestion locative. La question qu’ils nous posent ensuite porte rarement sur le rendement affiché. Elle porte sur le temps à y consacrer, la fiscalité applicable et la personne qui répond au locataire un dimanche soir.

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