Depuis le 15 février 2025, le calcul de la plus-value en LMNP a changé : pour les ventes réalisées depuis cette date, les amortissements déduits chaque année sont désormais réintégrés dans la base imposable lors de la revente.
Chez MJ Développement, promoteur immobilier, nous accompagnons des investisseurs en résidences services où cette question revient souvent. Ce guide explique le calcul de la plus-value en LMNP, les abattements pour durée de détention et l’impact concret de cette réforme sur votre fiscalité.
L’essentiel à retenir
| Élément | Avant la réforme | Depuis le 15 février 2025 |
|---|---|---|
| Amortissements déduits | Exclus du calcul de la plus-value | Réintégrés dans la base imposable, sauf résidences étudiantes, seniors et EHPAD |
| Taux d’imposition global | 36,2 % avant abattements (impôt 19 % et prélèvements sociaux 17,2 %) | Identique, mais appliqué sur une base plus large |
| Exonération de l’impôt sur le revenu | Après 22 ans de détention | Après 22 ans de détention |
| Exonération des prélèvements sociaux | Après 30 ans de détention | Après 30 ans de détention |
| Impact pour l’investisseur | Plus-value imposable plus faible | Plus-value imposable plus élevée |
Comment se calcule la plus-value en LMNP ?
Le calcul de la plus-value en LMNP repose sur la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, ajustée par plusieurs mécanismes fiscaux propres à ce statut.
Le principe du calcul de la plus-value
La plus-value brute correspond à l’écart entre le prix de vente du bien et son prix d’achat, majoré des frais d’acquisition et des travaux éligibles.
L’imposition s’applique ensuite au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements, selon service-public.gouv.fr.
La réintégration des amortissements depuis 2025
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 réintègre désormais les amortissements déduits chaque année dans la base de calcul, ce qui augmente la plus-value imposable. La règle vise toutes les ventes conclues depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d’achat du bien.
À titre d’illustration, pour un bien acheté 150 000 € puis revendu 250 000 € après 10 ans de détention, cette réintégration peut ajouter plusieurs dizaines de milliers d’euros à la base taxable, selon Legifiscal.
Les abattements pour durée de détention
Un abattement progressif réduit la plus-value imposable à mesure que la durée de détention augmente, selon deux calendriers distincts.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement démarre à la sixième année à hauteur de 6 % par an, puis 4 % la 22e année, pour une exonération totale après 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement progresse de 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 1,6 % la 22e année, avant d’atteindre 9 % par an jusqu’à la 30e année, où l’exonération devient totale.
Chaque situation étant différente, un conseil personnalisé auprès d’un notaire ou d’un conseiller fiscal permet d’estimer précisément l’impact sur votre projet.
Bon à savoir : entre 22 et 30 ans de détention, la plus-value échappe à l’impôt sur le revenu mais reste soumise aux prélèvements sociaux. Cet écart surprend souvent les investisseurs qui pensaient leur bien totalement exonéré dès la 22e année.
Quel impact pour les investisseurs en résidences services ?
La réforme épargne une partie des résidences services, un format fréquent en LMNP : les logements situés en résidence étudiante, en résidence seniors ou en EHPAD sont exclus de la réintégration des amortissements par l’article 150 VB du code général des impôts. Les autres meublés, comme les résidences de tourisme ou d’affaires, y sont en revanche soumis.
Notre guide pour investir en LMNP détaille les mécanismes à connaître avant un achat, tandis que les porteurs de projet en résidence intergénérationnelle ont intérêt à vérifier la catégorie exacte de leur logement, qui détermine le régime applicable à la revente.
« Nos clients investisseurs raisonnent de plus en plus sur le temps long, au-delà de 20 ou 25 ans de détention : c’est la meilleure réponse à cette réforme, et c’est aussi la philosophie que nous défendons depuis toujours. »
Vous vous interrogez sur la fiscalité de votre futur investissement locatif ? Contactez les équipes de MJ Développement pour étudier votre projet en résidence services à la lumière de cette réforme !
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Tout savoir sur la plus-value en LMNP
La réforme de 2025 s’applique-t-elle à toutes les ventes en LMNP ?
Elle s’applique à toute cession réalisée depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d’acquisition initiale du bien. Seule compte la date de vente. Les logements situés en résidence étudiante, en résidence seniors ou en EHPAD restent toutefois hors du dispositif.
Comment éviter l’impôt sur la plus-value en LMNP ?
La seule voie légale repose sur la durée de détention : l’exonération de l’impôt sur le revenu intervient après 22 ans, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Aucun autre mécanisme ne permet d’effacer totalement cette fiscalité en LMNP.
Les résidences étudiantes et seniors sont-elles concernées par la réforme ?
Non. Les logements situés en résidence étudiante, en résidence seniors ou en EHPAD sont expressément exclus de la réintégration des amortissements. Leur plus-value se calcule toujours selon les règles antérieures, abattements pour durée de détention compris.
Quelle est la différence entre LMNP et LMP pour la plus-value ?
Le loueur en meublé non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattement pour durée de détention. Le loueur en meublé professionnel, lui, suit le régime des plus-values professionnelles, aux règles distinctes et souvent moins favorables sur le long terme.
Faut-il déclarer la plus-value en LMNP la même année que la vente ?
Oui, la plus-value se déclare au moment de la vente, via l’acte notarié qui calcule et prélève l’impôt directement. L’investisseur n’a donc pas à avancer cette somme avant de la régulariser plus tard.
Les travaux réalisés sur le bien réduisent-ils la plus-value imposable ?
Oui, les travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement viennent majorer le prix d’acquisition et réduisent ainsi la plus-value imposable. Les simples travaux d’entretien ou de réparation ne sont en revanche pas pris en compte.
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