Location Loueur Meublé Professionnel

La location en meublé professionnel s'applique à différents types de biens immobiliers, neufs ou anciens, donnés en location meublée. Parmi les biens loués et confiés par bail commercial à un exploitant professionnel, on retrouve fréquemment les logements situés dans une résidence de tourisme avec services (résidences de tourisme, résidences d’affaires, résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées).
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel confère un avantage fiscal exceptionnel : celui de pouvoir imputer le déficit fiscal (issu notamment des frais d'acquisition et d'intérêts d'emprunt) sur le revenu imposable de l'investisseur, sans limitation.

Profil d’investisseur et objectifs

L’investisseur en LMP, disposant d’une surface financière suffisante et situé dans une tranche maximale d’imposition, peut capitaliser dans un cadre fiscal très avantageux (imputation des déficits sur le revenu global, amortissement, non assujettissement à l’ISF dans certaines conditions, exonération des plus-values), puis en retirer de confortables revenus locatifs nets d’impôts.
Investissement à partir de 450 000 €.

Fiscalité

Au regard de l’administration fiscale est considéré comme Loueur en Meublé professionnel le contribuable qui, inscrit au registre du commerce et des sociétés retire de cette activité, plus de 23 000 € de recettes brutes annuelles acquises et plus de 50% de son revenu global.
Avantages fiscaux :

• Récupération en une seule fois de la TVA (19,6%) sur le montant total de l’acquisition HT

• Charges déductibles des recettes (loyers) : frais d’acquisition (soit environ 15% de l’investissement), les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, l’impôt foncier, les dépenses d’entretien et de réparation

• Reports des déficits (hors amortissements) sur les revenus globaux sans limitation

• Non assujettissement à l’ISF si les loyers représentent plus de 50% des revenus professionnels

• Exonération des plus-values, après 5 ans, si les recettes annuelles sont inférieures à 90 000€.

• Amortissements selon la règle des amortissements différés, pour l’immobilier sur une période allant de 30 à 35 ans et pour le mobilier sur une durée de 7 à 10 ans. Les amortissements sont imputables sur les loyers (BIC) générant des revenus locatifs nets d’impôts pouvant s’étaler jusqu’à 25 ans.

• Fiscalité sur la transmission avantageuse : les héritiers du Loueur en Meublé Professionnel bénéficient du régime de faveur prévu dans le cadre des transmissions d'entreprises. Pour le paiement des droits de succession, il est prévu un différé de 5 ans, puis un fractionnement sur les 10 années suivantes. Dans les deux cas, un taux d'intérêt très avantageux est appliqué (1,1%). Dans les cas d'une donation, les Loueurs en Meublé Professionnel bénéficient des règles applicables aux entreprises familiales non cotées. A savoir également un différé sur 5 ans et un fractionnement sur les 10 années suivantes. De plus, les droits de mutations sont déductibles du résultat de l'activité transmise.

Obligations à respecter

• Etre inscrit au Registre de Commerce et des Sociétés

• Générer de l’activité en LMP plus de 23 000 € annuels et plus de 50% de ses revenus.

• Déclarer les revenus locatifs en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

• Mettre en location le bien immobilier via une société spécialisée (signature d’un bail commercial de 9 ans minimum renouvelable sur 3,6 ou 9 ans)

Textes de référence

Exonération de TVA: Bulletin Officiel des Impôts BOI_3A-2-03_30 avril 2003 / Code Général des Impôts – Article-261-D
Classement des hôtels et Résidence de tourisme : Arrêté du 14 février 1986 / art 261 D 4e a du CGI